Читаем договора перед куплей-продажей жилья: на что обратить внимание

14.03.2014

Читаем договора перед куплей-продажей жилья: на что обратить внимание продавец

Просто тонны документов-договоров приходится прочитывать (в идеале внимательно и до конца) продавцам и покупателям жилья. И, конечно же, в хитросплетениях юридических терминов нередко прячутся весьма коварные пункты, которые очень трудно отследить в таких объемах однообразного текста.

Нотариальный договор задатка

Договора, предшествующие непосредственно купле-продаже жилья, бывают трех основных типов – договор эксклюзивного обслуживания между риэлтором (агентством) и продавцом, договор того же типа между риэлтором и покупателем и, наконец, так называемый договор задатка между продавцом и покупателем.

Договор задатка, в свою очередь, делится на две основные разновидности – нотариально заверенный и “частный”. В случае нотариального заверения, обратите внимание, шапка договора не будет включать в себя слово “задаток” – ибо на самом деле, согласно терминологии законодательства, это будет “попередній договір”, регламентируемый статьей 635 Гражданского Кодекса (слово “задаток” по закону означает лишь часть долга, которую должник выдает кредитору в счет обязательств перед ним, статьи ГК 570-571).

Во-вторых, стоит помнить о том, что при нотариальном заверении покупатель должен заплатить государственную пошлину в размере 1% суммы задатка (например, при задатке $5000 пошлина составит $50). При этом налоговым агентом по сбору и выплате государству пошлины является нотариус. Разумеется, нотариус возьмет также и плату за свои услуги – в размере 800-1000 гривен.

В целом же стоит сказать о том, что только нотариально заверенный предварительный договор даст его участникам гарантию и доскональной проверки (нотариусом) всех необходимых документов и, в случае чего, гарантию принятия судом такого документа к исполнению.

Частный договор задатка

Что же касается договора задатка, оформляемого на бланках агентства недвижимости или вообще в виде текста-расписки на чистом листе, то такой договор является, как говорят юристы, “полузаконным”, составляется иными риэлторами “через пень-колоду” – и в худшем случае далеко не однозначно будет восприниматься судебными органами.

Тем не менее, риэлторы с более чем десятилетним опытом составляют договора задатка вполне грамотно. И если вы полностью доверяете риэлтору, есть смысл сэкономить на нотариусе и госпошлине, оформив “частный” договор задатка. В этом случае следует обратить внимание на следующие нюансы.

В ненотариальном договоре задатка в первом же пункте должно быть указано, что данное частное соглашение его стороны согласились приравнивать к предварительному договору , описанному в статье ГК 635. Иначе пункты о потере задатка или его возврате в двойном размере не будут являться до конца законными и, например, суд сможет признать их никчемными (хотя бы по признаку “принуждение к сделке на крайне невыгодных условиях”).

Разумеется, валютой задатка даже в частном договоре должна быть указана гривна , поскольку документированно-договорная взаимная передача валюты без лицензии на валютные операции с обеих сторон есть деяние противозаконное, и при попадении этой информации в госорганы она может ударить и по участникам сделки-задатка, и по агентству недвижимости. Кстати, нотариус, конечно же, другого варианта для предварительного договора и не предложит.

Что же касается вопросов валютного курса, то обычно в договоре (и нотариальном, и частном) указывается, что стороны договариваются о приравнивании суммы задатка в гривнах к такой-то сумме в валюте (последняя в реальности и передается покупателем продавцу). Курс валюты чаще всего избирается нацбанковский на день договора, однако в дни быстрой инфляции может быть, по договоренности сторон, выбран и произвольный курс – главное, чтобы “источник” курса был тоже отражен в пункте о приравнивании суммы в гривнах к сумме в валюте.

Покупателю в “частном” договоре задатка следует обратить внимание, на указание наличия/отсутствия детей в продаваемой квартире. Ведь “форму три”, то есть государственную справку о зарегистрированных в квартире гражданах, продавец жилья будет брать уже после договора задатка (справка действительна две недели, ее срок действия должен придтись на договор продажи квартиры, а задаток берут обычно на срок свыше двух недель).

И это значит, что наличие прописанных детей должно быть специально отражено в договоре задатка. Причина проста: при наличии детей в продаваемой квартире государственный опекунский совет следит за тем, чтобы не ухудшились их жилищные условия, однако малопредсказуемая по срокам работа местного опекунского совета может сорвать краткие сроки, указанные в договоре задатка.

Также в “частном договоре” задатка должны быть “названы поименно” все форс-мажорные обстоятельства , которые приведут к расторжению договора без штрафов (потери задатка покупателем или возврата его продавцом в двойном размере). К природным и рукотворным стихийным бедствиям, которые являются и по закону поводом для расторжения договоров без санкций, есть смысл добавить также изменения законодательной базы, которые сделают куплю-продажу данного жилья до конца срока договора задатка невыгодной сделкой для одного из его участников (например, если госпошлина на продавца квартиры или выплаты в Пенсионный Фонд покупателя квартиры станут равны не 1%, а 5%). А вот “изменения конъюнктуры рынка недвижимости”, вписанные в форс-мажорные обстоятельства, есть подвох и злостная махинация – нет точного критерия для фиксирования того, совершилось изменение конъюнктуры или нет, а значит, недобросовестный участник договора сможет неожиданно расторгнуть договор в любой день.

Помимо того, при наличии двух или большего количества документов на собственность – например, супруги владеют квартирой сообща и у них два почти одинаковых договора купли-продажи (наследства, мены, дарения, акта приватизации) – в договоре задатка должны быть указаны все пакеты документов на продаваемую собственность: во избежание действий одного совладельца вопреки мнениям остальных. И уж тем более, должно указываться и скрепляться подписями согласие супругов продавца и покупателя с действиями их супругов в договоре задатка, связанного с данным объектом недвижимости.

И, наконец, в идеале так называемый (условно) договор задатка заключается между двумя физлицами – покупателем и продавцом жилья – то есть риэлтор или агентство в таком договоре не упоминается (риэлторы заключают с участниками договора задатка отдельные договора). Впрочем, иные агентства формулируют трехсторонние договора задатка, включая в договор самого риэлтора.

В таком трехстороннем договоре задатка нет ничего незаконного – просто в этом случае дополнительно придется внимательно сравнивать договор задатка и отдельные два договора между риэлтором и обоими участниками договора задатка (чтобы пункты, касающиеся риэлтора, в первом и двух последних документах не противоречили друг другу). И, конечно же, трехсторонний договор с участием двух физлиц и одного юрлица (риэлтора) обязательно подразумевает мокрую круглую печать и полные реквизиты этого юрлица.

Договора эксклюзивного обслуживания

Тот же пункт о мокрой печати и реквизитах риэлтора важно проверить и в договорах между риэлтором и продавцом (риэлтором и покупателем).

Помимо того, договор об обслуживании продавца риэлтором обязательно должен иметь срок действия – иначе вы своей подписью скрепите что-то вроде бессрочного договора на обязательное обслуживание данным риэлтором до конца вашей жизни. Срок действия, для вашего (продавца) блага, должен не превышать три-четыре месяца – примерно с такой частотой цены на рынке меняются уже заметно, и указанная в договоре с риэлтором минимальная цена может оказаться или слишком демпинговой, или нереально высокой для потенциальных покупателей.

Вот мы уж вскользь и упомянули еще один важный пункт договора риэлтора с продавцом – минимальная цена , по которой риэлтор берется найти покупателя для квартиры.

Также в договоре должны быть прописаны документы (весьма многочисленные) которые для продажи жилья должен собрать продавец лично или с помощью риэлтора.

В договорах риэлтора и с продавцом, и с покупателем могут быть указаны правила честного “дерибана” задатка в случае его потери в пользу продавца или возвращения в двойном размере покупателю. Например, риэлтор в этом случае может установить принцип “половину штрафного задатка – риэлтору”. На этот пункт надо обратить особое внимание, особенно, если сам задаток оформлялся в виде частного трехстороннего договора.

Также в договоре с риэлтором может быть такой коварный пункт как оплата деятельности риэлтора в случае несовершения акта купли-продажи жилья . В ваших интересах, чтобы такого пункта вообще не было или же была указана минимальная сумма оплаты (наиболее законным из всех подобных вариантов являлся бы пункт о том, что при несовершении сделки продавец вернет риэлтору стоимость платной рекламы квартиры в “Авизо” и других изданиях согласно представленных риэлтором квитанциям об оплате, но лучше, чтобы и подобных мелочных пунктов не фиксировалось).

Однако даже и без такого пункта договора иные недобросовестные риэлторы умудряются требовать деньги с клиентов, “съехавших со сделки”. Чтобы не попасть впросак, следует помнить, что риэлторы и агентства не имеют права принимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру . А если такой пункт прописан в договоре, это значит одно: агентство заранее готовится шантажировать вас невозвратом ваших документов, если вы, отказавшись от продажи, не пожелаете оплачивать услуги агентства и будете ссылаться на то, что такая оплата не была описана в договоре с ним.

Разумеется, в договоре риэлтора с покупателем должен быть указан объем комиссионных , которые он платит риэлтору после совершения акта купли-продажи. Должно быть указано, кто оплачивает нотариальные услуги при совершении акта купли-продажи.

И, наконец, обязательным является указание на оплату покупателем и продавцом после акта купли-продажи государственных выплат в определенном государством объеме и о том, что покупатель и продавец знают объемы этих необходимых выплат. А таковыми являются не только госпошлина и “пенсионный”, но и, скажем, налог на “лишние метры” свыше 100 квадратных метров, а также налог в случае второй продажи недвижимости в один налоговый период.

23 сентября 2017
Брак по расчету при подборе персонала

Процесс подбора сотрудника на вакантное место многие считают завершенным в момент выхода новичка на работу. Мы считаем, что такая точка зрения нарушает непрерывность организационного функционирования.


Можно даже сказать сильнее - взаимодействие с организацией не должно внезапно прекращаться и после его увольнения.

06 ноября 2015
Всем спасибо, все свободны

Всем спасибо, все свободны можно

Легко ли уволить сотрудника? Если верить кинофильмам, то запросто.
Сколько раз на экране деспотичный начальник швырял в провинившегося
фразой: "Вы уволены!".

И тот, осознав неизбежность, в тоске уходил.
Реально же все куда сложнее и неприятнее. Парадоксально, но  пострадавшей
стороной часто оказывается именно инициатор увольнения.

05 ноября 2015
Судьбу миров нужно вершить с дивана

Судьбу миров нужно вершить с дивана стояЗапросто, осталось только убедить вашего начальника в новой, прогрессивной теории доктора Даррена Липники о том, что люди с большей легкостью решают любые интеллектуальные задачи лежа, а не сидя или стоя. Сотрудники Австралийского национального университета проверили это утверждение, отобрав для эксперимента 20 добровольцев, которым предложили составить 32 анаграммы (пары слов, составленные из одного набора букв), находясь в двух положениях: стоя и лежа.

Адреса электронной почты
По общим вопросам:

Директор:
   Рожанская Марина mr@advert-prior.com

Управляющий партнер, консультант:
   Клещинская Елена ek@advert-prior.com
   Калугина Татьяна tk@advert-prior.com

Консультант:
   Солдунова Юлия ys@advert-prior.com
   Шкенда Ольга os@advert-prior.com

Консультант-стажер:
   Кузнецова Анна ak@advert-prior.com
   Варутина Анастасия av@advert-prior.com

Офис-менеджер:
   Баштынская Ирина bi@advert-prior.com
наверх страницы
info@advert-prior.com
Яндекс.Метрика 2004-2019 © КА "Профессионал"